Een waardebepaling in Arnhem laat zien wat je woning naar verwachting bij verkoop kan opleveren. Daarbij kijken we niet alleen naar het aantal vierkante meters of een gemiddelde prijs in de wijk. Ligging, bouwkundige staat, afwerking, energielabel, perceel, onderhoud en recente verkopen van vergelijkbare woningen tellen allemaal mee. Patrick en Jurgen combineren die gegevens met hun kennis van de Arnhemse woningmarkt om tot een realistische verkoopwaarde en passende verkoopstrategie te komen.
Waar kijkt een makelaar naar bij een waardebepaling?
Een waardebepaling bestaat uit veel meer dan het woonoppervlak vermenigvuldigen met een gemiddelde vierkantemeterprijs.
Onze makelaars kijken naar het totaalplaatje.
Denk bijvoorbeeld aan:
de locatie;
de straat;
het type woning;
het woonoppervlak;
de grootte van het perceel;
de bouwkundige staat;
het onderhoud;
de afwerking;
het energielabel;
buitenruimte;
parkeren;
verbouwingen;
recente verkopen;
vergelijkbare woningen die op dat moment te koop staan;
de actuele vraag in jouw deel van Arnhem.
Sommige onderdelen zijn eenvoudig uit cijfers te halen.
Andere moet je echt ter plaatse bekijken.
Daarom kan een online waardetool een eerste indicatie geven, maar vertelt een bezoek aan huis veel meer.
Een waardebepaling begint eigenlijk al buiten
Patrick omschrijft dat heel simpel:
“De waardebepaling begint bij mij eigenlijk al voordat ik binnen ben.”
Wanneer Patrick of Jurgen bij een woning aankomt, ontstaat meteen een eerste beeld.
Hoe ligt de woning?
Hoe ziet de straat eruit?
Wat is de staat van de gevel?
Hoe staan het schilderwerk, de kozijnen en boeidelen erbij?
Hoe verhoudt het huis zich tot de omliggende woningen?
Daarmee is de waarde natuurlijk nog niet bepaald.
Maar een woning vertelt al veel voordat de voordeur open gaat.
Binnen wordt vervolgens verder gekeken naar onder andere de indeling, afwerking, het onderhoud en de technische staat.
Hoe belangrijk is de ligging van een woning in Arnhem?
Heel belangrijk.
Twee vrijwel dezelfde woningen kunnen een behoorlijk andere waarde hebben wanneer ze op verschillende plekken staan.
Dat verschil kan zitten in:
wijk;
straat;
ligging aan de straat;
verkeersdrukte;
groen;
uitzicht;
parkeren;
afstand tot voorzieningen;
openbaar vervoer;
directe omgeving.
Zelfs binnen dezelfde wijk kunnen grote verschillen ontstaan.
Een rustige zijstraat kan anders worden gewaardeerd dan een woning aan een drukke doorgaande weg.
Daarom kijken we niet alleen naar:
wat kost een woning gemiddeld in deze wijk?
We kijken vooral naar:
wat betekent juist deze plek voor juist deze woning?
Hoe belangrijk is de afwerking van een woning?
Steeds belangrijker.
Niet iedere koper wil na de sleutel eerst maanden verbouwen.
We merken in de praktijk dat woningen die modern, verzorgd en goed afgewerkt zijn vaak makkelijker de aandacht van kopers trekken.
Dat betekent niet dat een gedateerde woning niet interessant is.
Wel houden kopers dan rekening met werkzaamheden en kosten.
Een woning met een oudere keuken, gedateerde badkamer en achterstallig onderhoud wordt anders beoordeeld dan een vergelijkbare woning waar recent veel aan is gedaan.
Daarbij gaat het niet alleen om materiaalkosten.
Het gaat ook om tijd, onzekerheid en hoeveel werk een koper na de overdracht nog heeft.
Wat doet de bouwkundige staat met de woningwaarde?
Die kan veel invloed hebben.
Bij een waardebepaling kijken we daarom niet alleen naar wat mooi of minder mooi is.
We maken onderscheid tussen:
smaak
en:
technische staat.
Een keuken kan twintig jaar oud zijn en technisch nog prima functioneren.
Dat is vooral een kwestie van uitstraling en persoonlijke voorkeur.
Maar achterstallig schilderwerk, slechte kozijnen, vocht, een verouderd dak of andere grotere onderhoudspunten kunnen voor een koper zwaarder wegen.
Daarom kijken Patrick en Jurgen ook vooruit.
Welke kosten kan een volgende eigenaar verwachten?
En hoe zal een koper die waarschijnlijk meenemen in zijn bod?
Hoeveel verschil kan renovatie maken?
Soms behoorlijk veel.
Patrick noemde tijdens ons gesprek een voorbeeld van twee woningen in dezelfde Arnhemse straat met ongeveer hetzelfde woonoppervlak.
De ene woning was al lange tijd niet vernieuwd.
De andere was recent grondig aangepakt en modern afgewerkt.
Het verschil in positionering liep volgens hem richting ongeveer €90.000.
Dat betekent niet dat iedere verbouwing automatisch volledig wordt terugverdiend.
Dat verschilt per woning, locatie en type verbouwing.
Maar het laat wel zien waarom je niet alleen naar vierkante meters kunt kijken.
Twee woningen kunnen op papier bijna hetzelfde zijn en voor een koper toch een totaal ander aanbod vormen.
Wat zegt de gemiddelde prijs per vierkante meter?
De gemiddelde prijs per vierkante meter kan nuttige achtergrondinformatie geven.
Maar je moet hem vooral als richting gebruiken.
Patrick zegt daarover:
“Een gemiddelde vierkantemeterprijs zegt iets, maar vooral als richting. Je moet ook kijken wat er op die vierkante meters staat.”
Stel dat twee woningen beide 110 m² groot zijn.
De ene heeft:
een moderne keuken;
een goede badkamer;
verzorgd schilderwerk;
goede isolatie;
nette vloeren;
goed uitgevoerd onderhoud.
Bij de andere woning moet nog veel gebeuren.
Dan is het niet logisch om simpelweg dezelfde gemiddelde m²-prijs te gebruiken.
De vierkante meters zijn gelijk.
Wat je ervoor krijgt niet.
Waarom zijn recente verkopen zo belangrijk?
Omdat die laten zien wat kopers daadwerkelijk hebben betaald.
Patrick en Jurgen kijken daarom naar woningen die recent zijn verkocht en zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn met jouw woning.
Denk aan overeenkomsten in:
locatie;
woningtype;
woonoppervlak;
perceel;
bouwjaar;
staat;
afwerking.
Daarbij kijken we verder dan alleen de uiteindelijke verkoopprijs.
Een woning die zes maanden geleden is verkocht kan bijvoorbeeld volledig gerenoveerd zijn geweest, terwijl jouw woning nog gemoderniseerd moet worden.
Dan blijft die verkoop interessant als referentie, maar moeten we het verschil wel kunnen verklaren.
Kijken we ook naar woningen die nu te koop staan?
Ja.
Recent verkochte woningen laten zien wat de markt daadwerkelijk heeft betaald.
Het huidige aanbod laat zien waar jouw woning straks tussen komt te staan.
Dat is belangrijk voor de positionering.
Stel dat op het moment van verkoop vijf vergelijkbare woningen beschikbaar zijn.
Dan willen we weten:
hoe jouw woning zich daartoe verhoudt;
welke vraagprijzen worden gebruikt;
hoe de andere woningen zijn afgewerkt;
hoe ze worden gepresenteerd;
welke doelgroep erop afkomt.
De waarde van je woning staat dus niet los van de markt waarin we hem gaan verkopen.
Hoe belangrijk is het energielabel?
Het energielabel speelt tegenwoordig duidelijker mee dan vroeger.
Kopers letten steeds meer op:
energieverbruik;
isolatie;
verduurzaming;
mogelijke toekomstige kosten.
Een goed energielabel kan daarom aantrekkelijk zijn.
Maar het label bepaalt de woningwaarde niet alleen.
Een goed geïsoleerde woning op een minder aantrekkelijke locatie is niet automatisch meer waard dan iedere minder zuinige woning op een betere plek.
Ligging, type woning, staat en afwerking blijven samen het totaal bepalen.
Maakt een uitbouw of groter perceel veel verschil?
Dat kan zeker.
Extra woonruimte is vaak waardevol, maar niet iedere vierkante meter heeft automatisch dezelfde invloed.
Een goed uitgevoerde uitbouw die de woonkamer veel bruikbaarder maakt, kan bijvoorbeeld aantrekkelijk zijn.
Bij een perceel kijken we niet alleen naar de grootte.
Ook belangrijk zijn:
ligging;
privacy;
zon;
vorm;
bereikbaarheid;
verhouding tussen woning en tuin.
Een grote tuin op papier is iets anders dan een grote tuin die voor een koper ook prettig bruikbaar is.
Ook hier blijft waardebepaling maatwerk.
Kun je de WOZ-waarde gebruiken als verkoopwaarde?
Niet als enige uitgangspunt.
De WOZ-waarde wordt voor andere doeleinden vastgesteld dan een actuele verkoopwaardebepaling.
Daarom kan er verschil zitten tussen de WOZ-waarde en wat een woning op dit moment in de markt kan opleveren.
We merken dat eigenaren die WOZ-waarde soms als een soort harde waarheid zien.
Dat is begrijpelijk, want het is een officieel bedrag.
Maar bij verkoop kijken wij vooral naar:
de woning zoals die er nu bij staat;
recente transacties;
de actuele vraag;
vergelijkbare woningen;
de positie van de woning binnen de huidige markt.
Dat geeft voor een verkoopbeslissing een veel bruikbaarder beeld.
Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde?
Een online waardetool kan een handige eerste indicatie geven.
Maar zo’n systeem heeft beperkingen.
Een computer kan bijvoorbeeld zien:
waar je woning staat;
hoeveel woonoppervlak geregistreerd staat;
wat het bouwjaar is;
welke woningen in de omgeving zijn verkocht.
Maar een systeem ziet niet altijd:
dat je keuken recent volledig is vernieuwd;
dat het buitenschilderwerk slecht is;
dat je tuin uitzonderlijk goed ligt;
dat er vochtproblemen zijn;
dat de indeling juist erg sterk is;
hoe de woning in werkelijkheid aanvoelt.
Daarom gebruiken we een online woningwaarde vooral als eerste richting.
Als je serieus overweegt te verkopen, wil je dat een makelaar de woning echt bekijkt.
Wat is het verschil tussen een online waardebepaling en een waardebepaling aan huis?
Een online waardebepaling geeft snel een indicatie op basis van beschikbare woning- en marktgegevens.
Een waardebepaling aan huis gaat verder.
Patrick of Jurgen kan dan:
de woning echt bekijken;
onderhoud beoordelen;
afwerking meenemen;
verbouwingen zien;
de directe ligging ervaren;
verkoopbaarheid inschatten;
vergelijkbare woningen inhoudelijk vergelijken;
uitleggen welke verkoopstrategie logisch lijkt.
Daarom is een waardebepaling aan huis voor ons ook meer dan alleen een getal noemen.
Het is het begin van de vraag:
hoe zouden we deze woning het beste kunnen verkopen?
Is een waardebepaling hetzelfde als een taxatie?
Nee.
Die twee worden regelmatig door elkaar gehaald.
Een waardebepaling gebruik je vooral als je wilt weten wat je woning bij verkoop naar verwachting kan opleveren.
Een taxatie is een formele waardering met een officieel taxatierapport.
Zo’n rapport kan bijvoorbeeld nodig zijn voor:
een hypotheek;
financiering;
bepaalde situaties rond scheiding;
een nalatenschap;
andere formele doeleinden.
Wil je precies weten wat het verschil is? Lees dan onze blog over taxatie of waardebepaling in Arnhem.
Is een hoge waardebepaling automatisch beter?
Nee.
Dit vinden we vooral belangrijk wanneer je meerdere makelaars uitnodigt.
Stel dat drie makelaars langskomen.
De eerste noemt €525.000.
De tweede €535.000.
De derde €575.000.
Dan is het verleidelijk om te denken:
de derde makelaar is duidelijk de beste.
Maar een waardebepaling is geen wedstrijd wie het hoogste bedrag durft te noemen.
Veel belangrijker is:
kan de makelaar uitleggen waarom hij tot die waarde komt?
Welke vergelijkbare woningen gebruikt hij?
Welke verschillen ziet hij?
Hoe kijkt hij naar de markt?
Welke verkoopstrategie hoort daarbij?
Een te hoge start kan namelijk ook tegen je werken wanneer kopers de woning direct als te duur ervaren.
Wat gebeurt er als je met een te hoge vraagprijs start?
Dan kan een woning onnodig lang te koop blijven staan.
Kopers zien de woning voorbij komen, vergelijken hem met ander aanbod en besluiten niet te reageren.
Na verloop van tijd ontstaat misschien de gedachte om de vraagprijs te verlagen.
Patrick omschreef dat tijdens ons gesprek als een situatie waarin je als verkoper met je rug tegen de muur kunt komen te staan.
Want zodra een woning langere tijd te koop staat en daarna in prijs wordt verlaagd, kunnen kopers denken:
waarom is deze woning nog niet verkocht?
Daarom kijken we niet alleen naar het hoogst denkbare bedrag.
We willen vooral bepalen hoe we de woning goed in de markt positioneren.
Meer daarover lees je in onze blog over verkoopstrategie voor een woning in Arnhem.
Is de waardebepaling hetzelfde als de vraagprijs?
Nee.
De verwachte marktwaarde en de uiteindelijke vraagprijs zijn twee verschillende dingen.
De vraagprijs is onderdeel van de verkoopstrategie.
Soms kan een woning bewust iets scherper worden aangeboden om binnen een grotere zoekcategorie te vallen en meer serieuze kopers te bereiken.
Bij een andere woning kan juist een andere positionering verstandiger zijn.
Daarom bepalen we eerst:
wat denken we dat de woning waard is?
En daarna:
hoe zetten we hem het beste in de markt?
Dat zijn twee aparte beslissingen.
Hoe bepaalt Kuiper uiteindelijk de waarde van je woning?
Door verschillende soorten informatie samen te brengen.
Data
Recente verkopen, woonoppervlak, perceel, woningtype en marktontwikkelingen.
De woning zelf
Onderhoud, bouwkundige staat, afwerking, energielabel en verbouwingen.
De locatie
Wijk, straat, directe ligging en omgeving.
De markt
Wat staat er nu te koop en hoeveel vraag verwachten we?
Ervaring
Wat zien Patrick en Jurgen dagelijks tijdens waardebepalingen, bezichtigingen, aankopen en verkopen in Arnhem?
Juist die combinatie zorgt ervoor dat een waardebepaling meer is dan één automatisch berekend bedrag.
Kost een waardebepaling geld?
Bij Kuiper is een waardebepaling in het kader van een mogelijk verkoopgesprek vrijblijvend.
We komen langs, bekijken de woning en bespreken wat we verwachten dat de woning in de huidige markt kan opleveren.
Daarbij bespreken we ook hoe een eventuele verkoop zou kunnen worden aangepakt.
Hoe nauwkeurig is een waardebepaling?
Een waardebepaling is een professionele inschatting van de verwachte verkoopwaarde op dat moment.
De uiteindelijke verkoopprijs ontstaat pas wanneer echte kopers op de woning reageren en biedingen uitbrengen.
Daarom kun je een waardebepaling zien als een onderbouwde verwachting, niet als een garantie.
Welke factoren bepalen de waarde van een woning in Arnhem?
Onder andere de ligging, het woningtype, woonoppervlak, perceel, onderhoud, bouwkundige staat, afwerking, energielabel, buitenruimte en recente vergelijkbare verkopen.
Is de WOZ-waarde hetzelfde als de verkoopwaarde?
Nee. De WOZ-waarde wordt voor een ander doel vastgesteld en hoeft niet gelijk te zijn aan de actuele marktwaarde van je woning bij verkoop.
Is een gratis online waardebepaling betrouwbaar?
Een online waardetool kan een goede eerste indicatie geven, maar kan niet alles zien wat een makelaar tijdens een bezoek beoordeelt. Voor een serieus verkoopplan is een waardebepaling aan huis daarom veel informatiever.
Moet ik mijn huis laten taxeren als ik wil verkopen?
Normaal gesproken niet.
Wil je weten wat je woning bij verkoop kan opleveren, dan is een waardebepaling meestal de logische eerste stap.
Een officiële taxatie is bedoeld voor situaties waarin een formeel taxatierapport nodig is.
Wat is mijn huis in Arnhem waard?
Daar kunnen we pas echt iets zinnigs over zeggen nadat we jouw woning hebben bekeken.
Een gemiddelde m²-prijs, WOZ-waarde of online rekentool kan een eerste richting geven.
Maar uiteindelijk verkopen we geen gemiddelde woning.
We verkopen jouw woning, in jouw straat, met zijn eigen staat, afwerking, ligging en mogelijkheden.
Daarom kijken Patrick en Jurgen bij een waardebepaling naar het hele plaatje en leggen ze uit waarom ze tot een bepaalde waarde komen.
Overweeg je om te verkopen? Lees dan hoe we een verkoopstrategie voor een woning in Arnhem bepalen of bekijk hoe Kuiper je als verkoopmakelaar in Arnhem begeleidt.
Een goede waardebepaling begint niet bij het hoogste getal. Hij begint bij een waarde die je kunt onderbouwen.